中國REITs6月21日上市？2021公募REITs漲幅預測(2)

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　　REITs產(chǎn)品發(fā)行和普通公募的區別

　　公募REITs發(fā)行由這幾部分組成，一是向戰略投資者定向配售，二是向符合條件的網(wǎng)下投資者詢(xún)價(jià)發(fā)售，三是向公眾投資者公開(kāi)發(fā)售。對于戰略投資者，獲得的份額可能比較多，但是鎖定期也比較長(cháng)，目的是吸引專(zhuān)業(yè)機構參與，引導長(cháng)期持有。網(wǎng)下發(fā)售與公眾投資者發(fā)售部分不設置鎖定期，在上市后可以在場(chǎng)內進(jìn)行交易。

　　在發(fā)行價(jià)格上，并不是普通公募的1元，而是類(lèi)似于新股發(fā)行的詢(xún)價(jià)方式，目前最低的詢(xún)價(jià)區間2元附近，最高的13元附近，定價(jià)方式是采用項目未來(lái)現金流折現的方法。

　　在配售比例上，根據公告，目前9只產(chǎn)品網(wǎng)下投資者平均有效認購超7倍，最多的蛇口項目是15倍多。另外筆者統計了2019年以來(lái)的新股中簽率，根據wind數據經(jīng)過(guò)測算，網(wǎng)上申購的平均配售比例是1/2400，網(wǎng)下申購的平均配售比例是1/1300。公募REITs的網(wǎng)上認購配售比例會(huì )是多少呢?咱們拭目以待。

　　REITs產(chǎn)品到期如何處置

　　對于收益收費權(特許經(jīng)營(yíng)權)類(lèi)REITS，到期后凈值趨于零，不涉及期貨資產(chǎn)處置的問(wèn)題。

　　但是對于完全所有權REITS，到期后資產(chǎn)處置變現情況會(huì )影響到項目估值和投資周期內的收益率。從已經(jīng)披露信息的9只REITS來(lái)看，完全所有權類(lèi)項目大部分是通過(guò)市場(chǎng)化處置的方式進(jìn)行。