住房貸款利率是多少？固定利率好還是浮動(dòng)利率好？(2)

　　在存量房貸定價(jià)轉換時(shí)，購房者面臨兩個(gè)選擇：第一，選擇固定利率。也就是說(shuō)，房貸利率與當前利率水平保持不變，以后不管LPR利率怎么變化，購房者房貸利率保持不變。比如，以前房貸利率為基準利率上浮10%，那么選擇固定利率后，到期前購房者房貸利率水平維持5.39%不變。

　　第二，選擇浮動(dòng)利率。這意味著(zhù)，房貸利率將根據LPR變動(dòng)而變化。假設重新定價(jià)周期為1年，此前房貸利率為基準利率上浮10%，2019年12月份，5年期以上LPR為4.8%，那么，加點(diǎn)幅度應為0.59個(gè)百分點(diǎn)(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年，房貸水平不變。從2021年開(kāi)始，購房者房貸利率為2020年12月31日的5年期LPR+0.59%，此后每年以此類(lèi)推。

　　還有人問(wèn)，如果買(mǎi)房早，當時(shí)房貸還打折，那該如何計算?假設以前房貸為基準利率上打七折，即房貸利率為3.43%。2020年，購房者房貸利率仍為3.43%，加點(diǎn)幅度應為負的1.37個(gè)百分點(diǎn)(3.43%-4.8%=-1.37%)，也就是說(shuō)，未來(lái)房貸利率計算公式變?yōu)榱薒PR-1.37%。

　　兩種方式，該如何選擇?民生銀行首席研究員溫彬認為，盡管銀行會(huì )提供浮動(dòng)和固定兩種貸款報價(jià)，但在預期LPR下降的背景下，客戶(hù)通常會(huì )選擇浮動(dòng)利率報價(jià)，因為點(diǎn)差已經(jīng)固定了。如果因經(jīng)濟回升、通脹上行，LPR處于上升周期，則房貸利率也會(huì )隨之走高，但如果此前選擇的是固定利率，則房貸成本不變。

　　東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青認為，2019年8月份以來(lái)的LPR報價(jià)顯示，主要針對居民房貸的5年期以上LPR報價(jià)僅下調5個(gè)基點(diǎn)，明顯低于主要針對企業(yè)貸款的1年期LPR報價(jià)的下調幅度。王青認為,2020年這一差異化降息模式有望保持。不過(guò)總體上看，未來(lái)5年期以上LPR報價(jià)也將出現小幅下行。