西藏自治區存量房貸利率下調，哪類(lèi)人群極受益？

　　西藏自治區存量房貸利率下調，哪類(lèi)人群極受益？

　　8月31日晚，我國公布的《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通告》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通告》）。根據《通告》，借款人有兩種方式減輕存量房貸壓力：一是申請新貸款置換存量；二是變更存量利率。

　　《通告》第二條確切，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。新發(fā)放貸款的利率水平由金融機構與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

　　第三條指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的借款人亦可向承貸金融機構提出申請，協(xié)商變更合同約定的利率水平，變更后的貸款合同利率水平應符合本通告第二條的法規。

　　2019年以來(lái)西藏自治區首套房貸利率下限情況表

　　西藏自治區

　　2019 年-至今：西藏一般類(lèi)商業(yè)性貸款利率

　　目前，全國首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為：2019年10月至2022年5月為L(cháng)PR，2022年5月至今為L(cháng)PR-20個(gè)BP。

　　執行細則公布，哪類(lèi)人群最受益？

　　對于借款人而言，存量首套房貸利率的下調也能減輕其還貸壓力。招聯(lián)金融表示，據測算，此次存量首套房貸利率調整將惠及約4000萬(wàn)戶(hù)、上億居民。從幅度看，此次存量首套房貸利率調整，平均降幅約為80基點(diǎn)。以100萬(wàn)元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設房貸利率降至4.3%，可節約借款人還款支出每年超過(guò)5000元。

　　從對象看，主要是三類(lèi)群體可以提出申請。

　　第一類(lèi)是在8月31日之前，金融機構已發(fā)放或已簽訂合同但未發(fā)放的首套房貸的借款人，這類(lèi)群體直接可以申請，這部分群體是這次受益的最大群體。

　　第二類(lèi)是因相關(guān)法規調整，原二套房貸被認定為首套房貸的借款人，也可以提出申請。如目前部分城市”認房不認貸”落地后，“認房又認貸”下的二套房貸，只要借款人名下沒(méi)有其他住房，可按照首套房貸來(lái)申請調整。

　　第三類(lèi)是借款人持有超過(guò)一套房產(chǎn)，其中有一套住房有貸款，原本屬于二套房貸，現在將其他房產(chǎn)出售，名下一套住房成為家庭唯一住房，二套房貸變成首套房貸，也可以申請調整。

　　哪些存量房貸不在調整范圍內？

　　建行表示，當前執行利率如低于本次首套住房貸款擬調整到的利率水平，則不進(jìn)行調整。從貸款類(lèi)型看，住房公積金貸款、組合貸款中的住房公積金貸款，購買(mǎi)商鋪等商業(yè)用房的貸款，不在本次調整范圍內；工行表示，對于組合貸中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，符合條件的可單獨調整利率水平。

　　從調整規則來(lái)看，由于LPR定改和住房貸款利率下限調整，規則均確切了三個(gè)時(shí)間段，即2019年10月7日前發(fā)放（且已轉換為L(cháng)PR定價(jià)）、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含）、2022年5月15日（含）至2023年8月31日（含）發(fā)放的存量首套個(gè)人住房貸款利率下限。

　　從調整方式來(lái)看，多家銀行均表示將在2023年9月25日起主動(dòng)進(jìn)行批量下調，無(wú)需客戶(hù)申請。對于因調整導致首套房認定發(fā)生變化而符合相關(guān)規則的，或不良貸款歸還積欠本息的存量房貸等情況，可以于2023年9月25日起在貸款銀行進(jìn)行申請，后續銀行會(huì )進(jìn)行認定，符合后及時(shí)調整。調整后均當日生效。

　　由于每位購房者貸款利率不同，因此也會(huì )出現貸款利率可能低于所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限的情況（尤其是在2022年10月規則調整后，不少城市利率低于全國利率下限LPR-20bp的情況），如果出現，銀行不會(huì )調整，即不會(huì )造成因調整后利率上調至法定下限的情況。

　　此次存量房貸利率的調整，主要針對2023年8月31日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

　　各大銀行通告中特別提及，除原貸款發(fā)放時(shí)滿(mǎn)足房屋所在城市首套房貸利率標準的房貸外，執行“認房不認貸”法規后，又有以下兩類(lèi)具體情形屬于此次利率調整范圍：

　　1. 房屋購買(mǎi)時(shí)家庭在當地沒(méi)有其他成套住房，但因當地部門(mén)采取“認房又認貸”導致該套住房按照二套房貸利率標準辦理房貸，現在當地部門(mén)執行“認房不認貸”法規的；

　　2. 房屋購買(mǎi)時(shí)不是家庭在當地唯一成套住房，但后期通過(guò)交易等方式出售了其他成套住房，本住房成為家庭在當地唯一成套住房且當地部門(mén)執行“認房不認貸”法規的。

　　但需要注意的是，屬于這兩類(lèi)情形的客戶(hù)，各銀行都需由客戶(hù)向發(fā)放貸款的銀行主動(dòng)申請利率調整，并提供相關(guān)證明材料。