【精彩回顧】中航易商倉儲物流REIT投資者交流會(huì )：用切實(shí)行動(dòng)與投資人并肩而立

　　12月2日，中航易商倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金首次公開(kāi)發(fā)售網(wǎng)上投資者交流會(huì )在上證路演中心圓滿(mǎn)舉辦。

　　ESR集團董事總經(jīng)理，業(yè)務(wù)管理與投資（香港）、公募REITs發(fā)行負責人曾瑞華女士、ESR中國區董事總經(jīng)理兼華東區總經(jīng)理王帥先生、基金管理人中航基金的不動(dòng)產(chǎn)投資部總監王雨宸先生、財務(wù)顧問(wèn)招商證券的投資銀行委員會(huì )固定收益融資部高級經(jīng)理梅錦涵先生出席了此次路演活動(dòng)，并與投資者進(jìn)行實(shí)時(shí)在線(xiàn)交流。

　　交流會(huì )上，出席嘉賓對中航易商倉儲物流REIT進(jìn)行了介紹，展現了發(fā)起人ESR集團（易商）的背景實(shí)力，以及中航易商倉儲物流REIT底層資產(chǎn)的優(yōu)勢。

　　ESR集團（易商）在香港聯(lián)合交易所有限公司上市（香港聯(lián)交所股份代號：1821），是亞太區領(lǐng)先的新經(jīng)濟不動(dòng)產(chǎn)管理公司。其全面一體化的基金管理及開(kāi)發(fā)平臺覆蓋澳大利亞/新西蘭、日本、韓國、大中華地區、東南亞及印度，業(yè)務(wù)遍及歐洲及美國。截至2024年6月底，ESR集團（易商）總資產(chǎn)管理規�？傤~1，540億美元，物業(yè)組合建筑面積約5，000萬(wàn)平方米。

　　中航易商倉儲物流REIT項目底層資產(chǎn)由易商集團全資持有的富萊德昆山物流園一期、二期、三期3個(gè)倉儲物流園組成。項目合計建筑面積42.72萬(wàn)平方米，估值總規模為24.35億元。其中，富萊德昆山物流園三期是中國華東地區第一座四層大跨重載物流倉庫，屬于地標型高標庫項目，代表了易商集團在倉儲物流領(lǐng)域的領(lǐng)先性。項目底層資產(chǎn)所在地位于長(cháng)三角中心的江蘇省蘇州市昆山市花橋經(jīng)濟開(kāi)發(fā)區。項目的區位優(yōu)勢吸引了眾多國內、國際知名品牌入駐，部分主力長(cháng)期租戶(hù)定制貨架及搭建自動(dòng)分揀流水線(xiàn)的成本較高，租戶(hù)穩定性較高。重要現金流提供方租戶(hù)歷史期已完成3至5次續租，最長(cháng)租約達13年，客戶(hù)粘性較強。

　　交流中，梅錦涵先生詳細解說(shuō)了基金發(fā)行規模和分派率相關(guān)內容：本基金于2024年11月29日發(fā)布了詢(xún)價(jià)公告，詢(xún)價(jià)區間為2.628元/份至3.200元/份，將于12月6日正式詢(xún)價(jià)，并擬于12月10日發(fā)布發(fā)售公告。披露根據詢(xún)價(jià)報價(jià)情況審慎合理確定的本基金發(fā)售價(jià)格，最終發(fā)行規模將由發(fā)售價(jià)格和發(fā)售總份額共同決定。如按詢(xún)價(jià)區間下限2.628元/份發(fā)售，則對應的發(fā)行規模約為21億元，較原先擬募集資金規模24.38億元下降了13.8%。此時(shí)，按預測可供分配金額測算的2024年、2025年凈現金流分派率分別為5.23%（年化）和5.42%。

　　在互動(dòng)交流過(guò)程中，出席嘉賓與交流者重點(diǎn)探討了倉儲物流市場(chǎng)發(fā)展潛力，以及REIT如何保護投資者的利益。

　　對于投資者關(guān)注的如何評估倉儲物流市場(chǎng)發(fā)展潛力問(wèn)題，ESR公募REITs發(fā)行負責人曾瑞華女士回復，未來(lái)幾年物流倉儲市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間，華東核心城市群未來(lái)物流倉儲物業(yè)的新增供給量將不斷減少，但是隨著(zhù)存量用地的再開(kāi)發(fā)，標準倉庫在華東區域將變得越來(lái)越稀缺，同時(shí)隨著(zhù)市場(chǎng)下行等因素，衛星城市的倉庫憑借著(zhù)優(yōu)越的地理位置和更加合理的價(jià)格，非常受大型物流企業(yè)以及零售企業(yè)青睞。這些客戶(hù)通過(guò)把周邊分散的業(yè)務(wù)整合到一個(gè)大型的綜合物流園，降低人員和設備的投入，同時(shí)讓運力更加高效合理。這是近幾年物流倉儲行業(yè)租賃的一個(gè)趨勢。

　　投資者還就REIT如何應對風(fēng)險和保護投資者的利益進(jìn)行提問(wèn)。對此，中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部總監王雨宸先生回復，對于投資者利益的保障，易商集團已出具《關(guān)于目標凈運營(yíng)收入（NOI）補足的承諾及聲明函》并在基金《運營(yíng)管理服務(wù)協(xié)議》中進(jìn)行約定：對項目公司2024年、2025年、2026年實(shí)際凈運營(yíng)收入與目標凈運營(yíng)凈收入（NOI）的差額部分，易商集團及其關(guān)聯(lián)方通過(guò)以自持份額分紅金額為限進(jìn)行差額補足，切實(shí)有效地保障了投資者權益。易商集團及其關(guān)聯(lián)方擬認購39.37%的基金份額，用切實(shí)行動(dòng)與投資人并肩而立，共同收獲中航易商倉儲物流REIT的美好未來(lái)。

　　對于上述項目NOI保障，曾瑞華女士也在交流中講解道：NOI是目標凈運營(yíng)凈收入，對基金的可供分配金額有重要影響。易商集團承諾補足NOI，是中航易商倉儲物流REIT應對項目現金流波動(dòng)風(fēng)險的重要風(fēng)險緩釋措施之一，也充分展示了易商集團對本項目的誠意。

　　此次投資者交流會(huì )的成功舉辦進(jìn)一步增強了投資者對中航易商倉儲物流REIT的了解和信心。據此前公告，中航易商倉儲物流REIT將在12月6日開(kāi)啟網(wǎng)下詢(xún)價(jià)，中國證監會(huì )準予中航易商倉儲物流REIT發(fā)售的基金份額總額為8億份，詢(xún)價(jià)區間為2.628-3.200元/份，并于12月13日開(kāi)始募集。