越秀服務(wù)上半年社區增值業(yè)務(wù)高速增長(cháng)，獲多家機構一致看好

　　近期，物業(yè)行業(yè)進(jìn)入2024年中期業(yè)績(jì)披露高峰期，上市公司紛紛亮出中期成績(jì)單，其中不乏亮眼的半年報。8月20日，越秀服務(wù)集團有限公司（06626.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“越秀服務(wù)”）發(fā)布了2024年中期業(yè)績(jì)公告，報告期內營(yíng)業(yè)收入達到19.60億元，同比增長(cháng)了29.7%，股東應占盈利為2.78億元，同比增長(cháng)12.1%。越秀服務(wù)上半年各項業(yè)績(jì)指標均實(shí)現較好發(fā)展，盈利能力穩步提升，獲多家知名券商認可。國金證券、國泰君安、交銀國際、興業(yè)證券等券商認為，越秀服務(wù)上半年業(yè)績(jì)符合預期，維持“買(mǎi)入”評級。建銀國際、海通證券均給予維持 “優(yōu)于大市”評級。

　　營(yíng)收凈利雙增，回購+派息回饋股東

　　從上半年各項業(yè)績(jì)指標看，越秀服務(wù)的業(yè)績(jì)符合預期。半年報顯示，越秀服務(wù)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入為人民幣19.60億元，同比增長(cháng)29.7%；毛利率為25.9%；股東應占盈利為人民幣2.78億元，同比增長(cháng)12.1%；每股基本盈利為人民幣0.18元；董事會(huì )建議宣派中期股息每股人民幣0.091元，派息率為50%。交銀國際研報分析認為，越秀服務(wù)2024上半年業(yè)績(jì)符合預期。收入與預測基本一致（為全年預測41億元的47.8%），維持“買(mǎi)入”評級。

　　國金證券則認為，越秀服務(wù)上半年收入略超預期，歸母凈利潤符合預期。同時(shí)，越秀服務(wù)在手現金超市值，股息率較高，公司投資性?xún)r(jià)比凸顯。截至2024年6月末，越秀服務(wù)定期存款+現金及現金等價(jià)物合共48.7億元人民，是公司總市值的1.17倍（8月20日收盤(pán)價(jià)）。公司中期每股派息對應8月20日的收盤(pán)價(jià)，隱含的全年股息率或將近7%。此外，公司通過(guò)開(kāi)啟回購和維持50%的中期派息比例，雙重方式提升股東回報。而建銀國際認為，公司50%的派息率將為投資者帶來(lái)6.8-8.3%的股息收益率，這無(wú)疑具有吸引力。給予維持“優(yōu)于大市”評級。

　　社區增值服務(wù)聚焦發(fā)展，美居業(yè)務(wù)增長(cháng)強勁

　　基于物業(yè)行業(yè)從增量向存量市場(chǎng)轉變的背景下，越秀服務(wù)仍然交出了收入略超預期的成績(jì)單，基礎物管保持較高增速，同時(shí)社區增值服務(wù)聚焦發(fā)展，表現亮眼，可見(jiàn)內生增長(cháng)動(dòng)力依舊強勁。

　　從收入結構看，越秀服務(wù)2024年上半年非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)、商業(yè)物業(yè)管理及運營(yíng)服務(wù)收入占比分別為81.7%、18.3%，前者成為主要的收入貢獻來(lái)源。其中，基礎物業(yè)管理、社區增值服務(wù)收入增速分別為31.2%、61.2%�？梢钥闯�，作為核心業(yè)務(wù)板塊的基礎物業(yè)管理，其增長(cháng)勢頭依舊強勁，同時(shí)，越秀服務(wù)在聚焦社區增值服務(wù)發(fā)展方面也取得了顯著(zhù)的成果。

　　國泰君安研報分析顯示，越秀服務(wù)的2024上半年營(yíng)業(yè)收入同比增長(cháng)29.7%，主要由社區增值服務(wù)驅動(dòng)，同比增長(cháng)61.2%。在社區增值服務(wù)中，美居業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入同比增長(cháng)強勁，達207.0%。

　　興業(yè)證券認為，越秀服務(wù)社區增值業(yè)務(wù)高速增長(cháng)，美居業(yè)務(wù)表現亮眼，得益于美居業(yè)務(wù)進(jìn)入集中交付、確認收入階段。光大證券則認為，得益于在管面積的快速擴張，越秀服務(wù)基礎物管保持較高增速，同時(shí)社區增值服務(wù)客戶(hù)量也相應增加，社區增值板塊表現亮眼。

　　市場(chǎng)拓展突破，新增合約面積更多元

　　越秀服務(wù)上半年交出符合預期的成績(jì)單，還得益于管理規模的穩步拓展。半年報顯示，截至2024年6月末，越秀服務(wù)在管面積6667萬(wàn)平方米，較2023年底增長(cháng)2.2%；合約面積8881萬(wàn)平方米，較2023年底增長(cháng)6.4%。上半年新增合約面積926萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)12.1%。其中，約600萬(wàn)平方米來(lái)自市場(chǎng)拓展，同比增長(cháng)53.3%，中標標志性項目如港珠澳大橋、國家能源大廈、福州地鐵5號線(xiàn)等，市場(chǎng)拓展成效顯著(zhù)，非住業(yè)態(tài)持續突破。

　　國金證券認為，越秀服務(wù)新增合約面積更獨立更多元。分來(lái)源看，第三方占比65%，關(guān)聯(lián)方占比35%；分業(yè)態(tài)看，住宅、TOD、城市服務(wù)及公建、商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園的占比分別為54%、22%、18%、6%。

　　2024年上半年，越秀服務(wù)更加聚焦核心優(yōu)勢區域，整體項目質(zhì)量和密度有所提升。光大證券認為，越秀專(zhuān)注布局核心區域，大灣區競爭優(yōu)勢進(jìn)一步夯實(shí)。截至2024年6月末，越秀服務(wù)在大灣區合約項目面積5254萬(wàn)平方米，較2023年末增長(cháng)12.3%，占總合約面積比重為59.2%，較2023年末提升3.1%，進(jìn)一步夯實(shí)公司在大灣區物業(yè)管理市場(chǎng)的優(yōu)勢地位。

　　當前地產(chǎn)行業(yè)結構性調整仍在進(jìn)行中，這也是物業(yè)行業(yè)體現抗周期能力的重要階段。在此背景下，越秀服務(wù)的增長(cháng)邏輯與業(yè)績(jì)表現已體現出持續性，而且其仍在不斷提升以服務(wù)品質(zhì)為核心的競爭力，為公司的長(cháng)期發(fā)展奠定堅實(shí)的基礎。海通證券認為，考慮到越秀服務(wù)在手現金充裕，合同面積和金額均保持較好的增長(cháng)態(tài)勢，并且目前已推動(dòng)股權激勵計劃，成功構建現代化企業(yè)制度，給予公司10-12倍PE估值，維持“優(yōu)于大市”評級。